いつか来た道

　先週の日経新聞トップに「米ファンドが３，０００億、国内最大の不動産投資」と言う記事がありました。

　米系ファンドのブラックストーンが日本の賃貸マンションに一括投資する内容ですが、大型投資を実施する理由は、日本の不動産投資から得られる利回りが調達金利に比較して高く、利回り差が他の主要都市に比べて高いためというものです。
　デジャヴュを感じます。


　リーマンショック前の２００７年初頭にも不動産業界では同じような話が多く語られていました。
　当時は人気がある首都圏の不動産物件では３％台といった物件が出始めていましたが、それでもニューヨークやロンドンに比べて実質利回りが２％もあるのだから、外人投資家からは割安に見えるらしい。日本人には割高に感じるかもしれないが海外からは（安全で清潔な国）という評価も含めて「まだ割安」とみられており、今後も投資資金は流れ込むはずだ・・・と言う具合です。

　その頃は既に「米国のサブプライムによるバブルも天井感が出ている」と言った話題も増えていましたので注意すべきだったのですが、「それ故に投機資金は日本に流れ込む」と言う楽観的ストーリーが懸念する声をかき消していたと記憶しています。

　２００７年春頃の株式市場は日経平均株価で１７，０００円台の辺りで一進一退を繰り返しており、（企業業績も良かったため）割安なのに中々上がらない。買われない理由は何か？と言ったコメントも多かったようです。


　振り返れば理由は簡単で、市場金利が２％近くあったとは言え既に低水準であり、サブプライムバブルにより一定以上に需要が押し上げられたとともに、円安（当時は１２０円／ドル辺り）も手伝うなど、全てが海外発の要因により押し上げられた好景気になったことで株価が上がっていた訳です。
　日経平均株価で１０，０００円割れとなっていた２００３年から然したる手も打てないままに、偶然にも米国発のバブルで企業業績も株価も押し上げられただけで、国内要因（独自の努力）は殆どありませんでした。大手企業（経済界）も棚ボタ的な円安と外需の好調による恩恵を受けただけで構造改革などは手付かずでしたから。

　あえて言えば、大手銀行への公的資金注入が実行されたことにより、漸く経済に血液が回るようになったと言うことくらいでしょうか。

　そしてサブプライム・バブルが弾けたのですから元に戻るはずです。
　同年７月下旬に海外有力ファンドの解約停止が発表されると一気に資金の回転が止まりました。サブプライムの原資を利用した仕組み商品が値崩れを起こし、流動性（換金性）が失われたことによる解約停止措置でした。

　その後は皆様もご存じの通り、８月から大幅な株価の下落が始まりました。
　秋頃と翌年の春（２００８年３月頃）には小康状態を取り戻しますが下落トレンドは続き、その後のベアスターンズの破綻を経て９月のリーマンショックへと繋がります。


　恐らく次のバブル崩壊時も流動性が注目されるのでしょう。
　果たして、今回の流動性が失われるきっかけとなるのは何なのか？いつ頃なのか？そうなる場合のストーリーを日々考えてしまいます。
　因みに、しばらくは混乱要因になるのでしょうが、今回の新型肺炎の影響と金融市場の流動性とは余り関係無いと感じます。


　ところで、ＺＯＺＯの第三四半期の決算発表には驚きました。想定以上に落ち込みが激しいです（というか、売り上げも利益も伸びが止まりました）。
　一昨年１０月頃に「割高だ」と書いてから株価は半分になり、ヤフー（現ＺＨＤ）が買収してから３０％以上も株価が下落しました。８，０００億円の時価総額で買った会社が僅か３か月で５，４００億円まで価値を落とした訳です。２月３日の安値（１，４７０円）なら４，５８０億円まで下げた計算ですが、個人的にはまだ割高と感じます。

　ヤフー経営陣の焦りの裏返しと言うべきか、ＺＯＺＯの前澤元代表はギリギリ最高のタイミングで売り抜けました。今まで保有していたら自己破産していたかも知れず、正に強運の持ち主と言えそうです。
　これからはＳＢＧ孫会長には足を向けて寝られませんね（＾＾）

　同社の業績の伸び悩みはある程度予想出来ました。何故なら、主にＮＢ（ナショナル・ブランド）のカジュアル衣料品を扱う会社をしている友人が、一昨年頃からＮＢの衣料品が売れなくなったと嘆いていましたから。
　まずは若者の消費性向に変化が出ていること、加えて消費増税やユニクロなど大手専業の影響も大きいとの事でした。大手のデザイナーズブランドであれば安くとも７，０００～８，０００円はするジーンズやシャツより「高品質の衣料品が３，０００円前後で買える時代なのだから、そちらにシフトするのは止むを得ないよ」とは彼の言です。

　投資アイデアは身近で分かり易いところから、という言葉を再認識した事例です。


（街のコンサルタント）


（情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。また、当該情報は執筆時点での取材及び調査に基づいております。配信時点と状況が変化している可能性があります。）