【マンション経営コラム｜第５５回】区分所有投資を始める際にしておいてほしいローンのあれこれ

2017/11/11(土) 08:40

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不動産投資において欠かすことができないのがローンです。今回は、中でも区分所有の不動産投資におけるローンの組み方や金利・条件について紹介します。

ローンの組み方

不動産投資ローンの基本的な組み方・進め方は、まず金融機関に融資を申し込み、融資を申し込むための必要書類・資料（売買図面、住宅地図、登記簿謄本、公図、建物図面、写真、源泉徴収票、確定申告書など）を揃えて提出します。

その後、金融機関において審査が開始されるので、結果の通知を待ちましょう。審査を通過した場合、「金銭消費貸借契約」「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」「団体信用生命保険」などの契約を締結したのち、融資が行われることになります。

ローン内容の試算

借入期間と金利の違いによってローンの内容がどう変わってくるのか、実際に計算してみましょう。仮に借入金額を5,000万円とし、借入期間20年、金利が2％であると仮定します。すると1年当たりの元利金支払額は約305万円となります。

では、借入期間を25年にするとどうなるでしょうか。1年当たりの元利金支払額は、約256万円となります。一方、借入期間を20年のまま、金利が1％であると仮定した場合、1年あたりの元利金支払額は約277万円となります。

借入期間と金利別に元利金合計額を見てみると、借入期間20年の場合は金利1％で約5,541万円、金利2％で約6,115万円となります。借入期間を25年の場合は、金利1％で約5,675万円、金利2％で約6,402万円となる計算です。

金利は金融機関によって異なる

不動産投資ローンの金利は現在では金融機関によって幅があり、2〜7％となっています。それぞれの金融機関によって不動産投資の捉え方が異なるため、金利にも差が出てくるのです。

例えば、2016年12月時点の都市銀行の金利は、変動金利で3％前後です。ただし物件価格の3割は自己資金でまかなうことが条件となっています。ノンバンクであれば2〜6％で、最も金利が良いのが政府系金融機関です。1％台後半の金利となっており固定金利での利用が可能ですが、15年で返済を終えなくてはなりません。ローンを組む金融機関を選ぶ際には、金利だけではなく条件を確認することが大切です。

ローンを組むための条件

ローンを組むにはいくつかの条件を満たす必要があります。例えば、すでに借入金があるかどうかは重要な判断材料となります。他には年齢や健康状態、消費者金融カードの有無、さらに雇用形態や勤続年数、勤め先は上場企業か否か、従業員数や資本金・売上高までチェックされます。また年収はもちろん、年間返済額が年収の3割以内に収まるかどうかも、ローンを組めるかどうかのポイントとなります。

ただし自己資金を多めに入れることができる場合は、上記の条件を満たさずとも、融資を受けられることがあることを覚えておきましょう。