今回は、投資で損をしない区分所有物件とはどういうものなのか、その選び方について紹介します。
選び方と比較方法
区分所有物件の選び方としては、まず立地や利回り、価格といった部分をみて条件の良いものをいくつか選出していくことから始めます。そこで気に入った物件の詳細を比較していきます。
このように段階を踏んでいくことで、考えや情報が混乱してしまうことを防ぎます。詳細を比較する際は、以下に挙げる二つの項目に沿って進めるようにしましょう。
一つ目に、修繕積立金の残高について調査します。二つ目に、部屋の面積を比較します。面積が小さな部屋ほど利回りは高くなりますが、あまりに狭いと空室のリスクが上がってしまいます。入居者にとって住みやすい広さの物件を選びましょう。
区分所有物件を選ぶポイント
管理面が良好かどうかということは、入居者だけでなく投資家にとっても非常に大切です。マンションの区分所有の場合、適切に管理されている物件を見極めるポイントとしては、戸数が多く空き室が少ないことが第一条件となります。さらにマンションに管理人が常駐しているのが理想的です。
実際に物件を見て回る際には、集合ポストや共用スペースに目を向けてみましょう。きちんと整理・清掃されているか否かということは、大きな判断材料となります。自転車置場がある場合は、その周辺にゴミが放置されていないか、自転車が整然と並べられているかもチェックしましょう。
さらに重要な点として挙げられるのが、大規模修繕の履歴です。修繕計画がどのように立てられているのか、そのための修繕積立金はどの程度なのかも忘れずに確認しておくべきです。
おすすめの区分所有物件の特徴
おすすめ物件の特徴をいくつか考えてみましょう。まず注意しておきたいのが、駅から物件までの距離とルートです。区分所有のマンションは一般的に、駅近で立地の良い場所に建てられていることが多いものです。しかし実際に駅から歩いてみた際に、交通量の多い道を横断する必要があったり、遠回りしないといけなかったりといった問題が潜んでいる場合もあります。また、いくら駅から近いといっても日当たりが悪い、あまりにも周辺が騒がしい場合には物件を見直してみる必要があります。
駅近であっても、人気エリアのために新しいマンションやオフィスビルが建つことで日当たりが悪くなったり、商業施設などが増えることで環境が変わったりすることも考えられます。今後の周辺環境の変化についても考慮したうえで検討しましょう。
購入の手順
区分所有物件を賢く購入する際の具体的な流れは、以下のようになります。
1. 購入目的を設定
物件はシングル向け、カップル向け、ファミリー向けなどのタイプに分かれているので、どのような入居者がどのような用途で使う物件になるのかということを明確にしておきましょう。
2. 資産形成の目標を設定
副収入として収益を上げたいのか、いくつも区分物件に投資して大きな成果を上げたいのか、目標が決まればどの程度の物件を選ぶ必要があるのかが判断しやすくなります。
3.購入価格帯を設定
自己資金と調達可能な金額をよく検討のうえ設定しましょう。
4. 物件を探す
すでに紹介したような特徴を持つ物件を探すと良いでしょう。最初はインターネットで情報を収集し、いくつか目処をつけたら資料を取り寄せて物件を比較しましょう。
5. 不動産会社へ問い合わせ
気に入った物件を取り扱っている不動産会社に問い合わせをし、詳細を調査したうえで事業計画を立案します。
6. 購入申込
現地を最終確認し、購入意思が固まったら申込をします。
7. 各業者と契約
管理会社、金融機関への融資審査申請、売買契約など、各業者との契約を行います。
8. 物件の引き渡し（移転登記）
引き渡しの際には、売り主・買い主・不動産会社・金融機関、さらに司法書士が同席し、仲介手数料半金や司法書士手数料など諸費用の支払手続きも行います。
究極の判断基準は？
紹介したような判断基準や手順を踏んで、投資物件を探すことは重要です。なぜなら、客観的な目を持って、収益性などを見極める必要があるからです。
ですが、忘れてはいけないのは「自分が住むならば」という目線です。自分が住みたくなるような物件を探す、これがもっとも居住者目線で空室リスクを回避する方法といえるでしょう。
