かつてない低金利の中、運用先に悩まれている投資家の方も少なくありません。「サラリーマンの給与だけではいつどうなるかわからない、だからもう一つの収入の柱を持っておこう」と考えるのも至極当然のことでしょう。
ワンルーム投資は都心がいい？
投資用不動産の一つに、都心にワンルームを所有するというのがあります。少子高齢化が進み、さらに人口減少となっている昨今、不動産投資に適しているのは東京都心エリアだと考えられています。空室リスクを少なくするという観点からも、人の流入が多い都心のワンルーム投資は理に適っているでしょう。さらに、管理がしっかりしているマンションを購入すると、資産価値が目減りしない優良不動産として稼働させることができます。
通常、投資用マンションを購入する場合、ローンを利用して手持ち資金以上の物件を購入するケースが多いです。そのため、有利な条件で融資を受けることが、ワンルーム不動産投資成功のカギとなります。特に都心の区分マンションは元から表面利回り自体が低いので、ローンや管理費、税金などを差し引くと、手元に残る収入は少なくなります。従って、できるだけローンの返済額を少なくすることは、必須なのです。
ローンを組んでワンルーム投資をする3つのポイント
では、ワンルームマンションへの投資に対する融資はどのような現状なのか、3つのポイントを解説していきましょう。
● ワンルーム投資に融資する金融機関を選ぶ
これからワンルーム投資を始めようとする大部分の方が融資を受ける前提だと思います。まずは、どの金融機関から融資を受けられるかを調べなければなりません。なぜなら、ワンルームマンション投資に積極的に融資をする金融機関と、全くしない金融機関があるからです。
都心の区分所有マンションを販売する多くの業者が、金融機関と提携しています。不動産投資を行う初心者には金融機関の紹介まで行ってくれるので、金融機関を探す手間が省けます。ですが、一棟物と比較すると融資に積極的な金融機関は少ないので、選択肢が減るという点は不利だといえるでしょう。
ワンルーム投資に対して融資を行う金融機関でも、物件エリア、総戸数、そして、物件の階数によって融資を実行する、しないを区分しています。中には、1階の物件には融資をしない、という金融機関もあります。
● ワンルーム投資への融資の金利
業者と金融機関が提携していることが多いのですが、そうした金融機関はノンバンク系が多いので、銀行と比較すると金利は少し高めのところが多いようです。適用される金利は、借入人の属性によって変わることはほとんどなく、購入前の審査を通過すればいわゆるパッケージ金利が使われます。業者によっては、複数の金融機関と提携していますので、最低金利の金融機関を使うのが良いでしょう。
● ワンルーム投資への融資金額と頭金の割合
ワンルームの区分所有を購入する場合、不動産取得税や登記費用など諸経費がかかります。金融機関によっては諸経費も融資をするケースがありますが、全額借入金で賄う場合、将来のキャッシュフローが、ほとんど黒字にならないことも考えられます。逆にいうと、頭金を多く出せれば、毎月のキャッシュフローを黒字にすることができるかもしれません。
しかし、手持ち資金を全額一室に投資するのではなく、別の物件購入に振り分ける方がリスク分散になり、投資物件の数を早く増やせるというメリットになります。この判断は、不動産投資に強いコンサルタントなどを使い、しっかりと分析することをおすすめします。
ワンルーム不動産投資をする場合、まず金融機関の審査に通ることが第一歩だといえるでしょう。一般的にサラリーマンは、融資を受けるのには有利な職業です。この最大限のメリットを生かし、ご自身にとって安心安全な不動産投資とはなにかを考えてみてはいかがでしょうか。
