【マンション経営コラム｜第155回】人口減少へと転じた日本では立地の良い区分所有が手堅い:不動産投資コラム: 不動産天国(リヴトラスト)

人口減少と高齢化が同時にすすむ日本では、少しずつ生活スタイルや仕事のやり方が変化してきています。

人口増加の時代には、郊外に人口が流出し、そこに住宅や生活のコミュニティが集約され、ドーナツ化現象と呼ばれていました。都心から電車で一時間以上離れたエリアに戸建て住宅を持つことがサラリーマンのステイタスだった時代です。しかし、人口減少と転じた今、当時とは逆の現象が起きているようです。郊外では空室の物件も目立ち始め、オーナーのキャッシュフローにも影響が出てきています。以前とは逆に、都心に住む単身者や高齢者が増えているのです。

人口減少の余波は不動産投資にどのような影響を及ぼしているのでしょうか。そして、投資家は今後どのような手法をとるべきなのでしょうか。

高齢化と人口減少によって郊外の住宅需要は減っている

日本各地で人口は減少への一途をたどっています。ただ、東京都心部だけは人口が増え続けているようです。

2017年4月5日の『日本経済新聞』の記事では「多摩地域や23区東部の自治体を中心に減少に転じていくが、都心3区は増加傾向が続く。」とあります。2040年までは郊外の人口は減り、都心部では人口が増え続けると言われているのです。この原因は、高齢化や少子化が考えられます。

ドーナツ化現象の世代では、都心から電車で1〜2時間行ったところに2階建ての戸建てを建てることが多く、家族構成としては4〜5人くらいが一般的でした。現在では、高齢化や人口減少によって家族の人数が減っている家族も多いため、戸建てである必要はありません。

高齢者が1人や2人で暮らしている家庭も多くなってきており、郊外で大きな家に住むより、都心でマンションに住んだ方が利便性も良いでしょう。独身者にとっても郊外から長時間かけて会社に通うより、仕事帰りに習い事や食事などに気軽に行ける会社の近くが暮らしやすいといえます。

医療機関、交通機関、商業施設等がそろう都市部が選ばれる

高度成長期に多く建てられた戸建ては2階建てが多く、主には4〜5人の家族を想定して建てられています。そのため子どもが小さいうちはいいですが、成人して家を出て行くと、残された夫婦にとっては広すぎるという問題が生じます。戸建てでは勝手口や2階の窓など施錠箇所が多いので、セキュリティに不安を感じている人も多いでしょう。一方、都心の1LDKマンションなどであればセキュリティも万全ですし、1〜2人であれば快適に暮らすことができます。また、戸建ては庭の手入れや建物のちょっとした補修を自分でしなくてはならないため、それらの作業は高齢になるほど難しくなってきます。

また、郊外ではクルマを使わないと移動できない地域も多く、クルマの運転ができない人や苦手な人にとっては大変不便です。その点、都心部は電車やバスでほぼどこにでも行けるよう交通網が張り巡らされているので、移動するだけであればクルマは不要といっていいでしょう。

交通機関の発達に伴って、都心は医療機関や福祉施設を利用する人にとって住みやすい環境となっているだけでなく、ほとんどの交通機関でシルバーシートが設けられていたり、バリアフリー対策がとられていたりと大変便利になっています。年々都心に住む高齢者は多くなっているのは、これらが理由にあるのではないでしょうか。

このような変化が顕著に出ているのは、高齢者だけではありません。若い人の生活や仕事の環境にも変化が見られます。今の若い人は郊外の戸建てより、都心の少し上のランクの部屋を好む傾向にあります。長時間かけて郊外から通勤するより、多少家賃が高くても会社から近い方が、効率的に仕事ができると考えている人が多いようです。

郊外の戸建てに住むメリットは、家の中を広く使える、自宅に庭がある、近くに大きな公園があるなど、余暇を落ち着いた環境でゆっくり過ごせることでしょう。戸建てに住むということは、仕事とプライベートの空間をはっきり分けることで、生活にメリハリをつけようとしたのかもしれません。

今の若年層は、なるべく通勤に時間と体力を使わないことを望んでいます。仕事の帰りにジムや食事に行く、スーパーやコンビニが近いなど、快適に生活ができることを望むようになりました。休暇に自宅でのんびり過ごすことより、通勤時間が短いことで手に入れられる時間を楽しむようになったのです。

結婚をしても1人あるいは2人くらい子どもがいればいいという人が多く、その位の人数であれば、郊外に大きな家を持つメリットがないと考えているのかもしれません。子どもを入れて3人なら、子どもがある程度の年齢になるまで1LDKくらいあれば十分に生活できます。

このように高齢化や人口減少は、さまざまな年齢層の生活や住処に大きな変化を及ぼしています。

ゆったりしたワンルームやコンパクトマンションが注目される理由

都心部には上場企業の本社が多く、そこに勤めている人は多少家賃が高くても利便性の良い都心部で暮らそうと考えるかもしれません。上場企業の周りには仕事で関係する中小企業も多く点在し、その会社の社長や社員にも同じことが言えます。また会社によっては、家賃の一部を負担しているところもあり、無理しなくても広めのワンルームや1LDKで生活できる人も多くいます。

家に求める認識も、昔と随分違うようです。昔は戸建てを買って一生そこで住むという人が多かったのが、最近では同じ家に一生住むという発想が少なくなり、ライフプランに合わせて住み替える人が増えています。

子どもが独立した後に広い戸建てからコンパクトなマンションに住み替える高齢者が増えているように、それぞれの人生のステージに合わせて住み替えるのです。独身の時は広めのワンルーム、結婚してしばらくは1LDK、子どもが大きくなったら2LDK、子どもが独立したら再度1LDK……と、昔のように「家は生涯済み続けるもの」という発想の人が減ってきているのも、ワンルームや1LDKが好まれる原因の一つと言えるでしょう。

これから不動産投資をするなら都心のマンションが狙い目

今の高齢化や人口減少の状態がこれからも進むのであれば、1人暮らしや2人暮らしの家庭がこれからも増え続けるのは容易に想像できます。生活スタイルの変化によって、都心回帰の状況となってきている今であれば、都心部の広めのマンションに投資するのが賢明でしょう。

郊外は人口が減少しています。ネットの情報などでは、郊外は物件価格が安く利回りも良い物件が多いように見えます。ただ不動産投資をするときに大切なのは、まず賃貸ニーズがあるのかどうかを見なければいけません。利回りは賃貸がついた場合の家賃を元に計算していますので、賃借人がいなければ空室になり当然キャッシュフローは悪化します。その状態が長く続けばトータルで赤字となり、投資は失敗だということになります。

また、都心であればマンションでも1棟という選択肢もあります。ネットなどの情報を見ると中古マンションが1棟1億円以上で売りに出されていたりします。ローンが通れば、1億円の物件も購入できるかもしれません。ただ、1億円以上になると、なんとなく失敗した時のことが思い浮かんでしまうものです。では、都心の不動産投資では、どのようなことに注意して取り組めばいいのでしょうか。

1〜2人住まいには便利な都心の区分マンションに手堅く投資

不動産投資で失敗しているほとんどのケースは、キャッシュフローの悪化によるものです。例えば新築マンションであれば、新築時の家賃が相場よりかなり高く設定してあることが多いです。そのため、5年後の家賃下落を想定したシミュレーションでなければ、家賃下落により赤字になります。

また、賃貸ニーズが弱ければ賃借人そのものがつかないため、赤字になります。逆に最初に想定したシミュレーション通りに運用できるのであれば、地震などの天災の被害などがなければ失敗はあまり考えられないでしょう。それくらいキャッシュフローの良し悪しは重要です。

家賃以外にキャッシュフローを悪化させるものとして、想定外の出費があります。例えば、水回りの修理などです。貸し出しをしてすぐに水回りの調子が悪くなり修理をすることはよくある話です。そのような想定外の出費が、キャッシュフローを圧迫する原因となったりします。

都心の不動産投資を考える場合、よほどの場所や建物でないかぎり賃貸ニーズはあるでしょう。そのうえで、想定外の出費をどう回避して始めるかを考える必要があります。

その点、1棟だと部屋だけでなく建物の外壁や清掃などが必要になるため、想定外の出費が発生した場合、区分所有より金額が大きくなります。月々の管理も、範囲が広くなり清掃などの回数も区分所有と比較して多くなるでしょう。他にも不動産を所有していて管理会社も持っている、不動産管理を専門にしているなどでないかぎりは、管理会社に任せておいた方が無難かもしれません。

出口戦略も、区分所有の方が有利だといえます。出口戦略とは、売却などのことをいいます。最終的に売却を検討する際、人気のないエリアだとなかなか売れないということもあり得ます。その点、都心の人気エリアであれば、想定外の価格をつけない限り流動性は高いと言えます。

ただ、1億円以上になると少し事情が違ってきます。なぜなら、人気があっても1億円の現金を持っているか、持っていなければそれくらいの融資を受けられる層でなければ購入できないからです。その点、区分であれば数千万円なので売却の際も有利でしょう。

レバレッジ効果の恩恵を最大限利用する

都心は土地の価格が高いため、物件価格は郊外の同じグレードの建物と比較すると高いのが実情です。ただ、家賃も高く設定できるので、家賃と経費のバランスを慎重にシミュレーションすることが大切です。その際、レバレッジ効果を最大限活かしましょう。

例えば、3,000万円の物件が利回り5％だったとします。現金を300万円入れてスタートし、経費を引いた残りが毎月2万円だとしたら年間24万円の手残りになります。この場合の利回りは、24万円÷300万円で8％です。レバレッジ効果をうまく利用することで、実際の利回りを上げることができます。あとは最初に投資した300万円をいつ回収するかになります。