【マンション経営コラム｜第７４回】空室リスクを抑えよう入居者思いの部屋づくり

2017/12/08(金) 08:01

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投資において利益となるリターンは重要な要素ですが、リターンを得るためには物件を借りてもらうことが必要です。いかに空室を減らすか、今回は空室リスクを抑えるための部屋作りについて解説します。

不動産投資の重大なリスク、空室リスク

不動産投資家にとって、家賃によるリターンはそのまま収益となり、そこからローンの返済や各経費が支払われます。それらを差し引いたものが利益となり、借り手がつかず空室が続くと利益を得られないだけでなく、維持費やローンなどの支出ばかりが発生してしまいます。

不動産投資のリスクには地震・天災や人災、火災などさまざまなものがありますが、空室リスクはオーナーがコントロールしやすいリスクです。収益に直結する重大なリスクですから、いかに空室を減らすかが不動産投資で成功する重大なカギとなります。

オーナーにとっては問題がないように思える物件でも、空室が続くということは賃借人から見れば何か問題点があるということです。家賃や立地条件が悪くない場合は、物件そのものの魅力を高める努力が必要になります。また家賃や立地条件などが不利な物件でも、工夫次第で空室リスクを減らすことはできます。

空室リスクを減らす施策

空室を避けるためには、住まいを探している人に「借りたい」と思ってもらえるような部屋である必要があります。この部屋に住みたい、そう思ってもらうことができれば当然空室はなくなります。どんな部屋が「借りたい」と思ってもらえるのか、このニーズを掴むことが重要です。

現在空室がある物件を持っているのであれば、まずは周辺の似た物件をリサーチしてみましょう。同じような間取りや立地なのに空室がある場合には、何らかの問題点があるはずです。家賃相場はどのくらいか、近隣で人気のある物件はどのような条件（敷金、更新料、ペットの可不可などのソフト面、設備や外観のハード面）なのかを調べ、保有している物件と比較します。

ハード面であまり違いがないのならば、家賃を見直したり礼金を無料にしたりなど、実質的な値下げも検討しましょう。収益に影響が出てしまうのは事実ですが、空室が続くと収益はゼロです。競合物件と値下げ競争になってしまわないよう、ハード面の魅力を高めるのと同時に行うのがおすすめです。

リノベーションで魅力的な設備作り

中古の物件を購入した場合や購入して年数が経った物件の場合、経年劣化で設備が古くなったり汚れが目立ったりしてくるのは仕方がないことです。ただ、やはりきれいで設備が整っている物件が人気なので、入居者に喜ばれるような設備を取り入れる、リノベーションをするなども検討しましょう。

例えば、浴室やトイレ、キッチンなど水回りなどは経年劣化が激しい場所です。どんなにクリーニングをしたとしても、落ちない汚れなどが発生し、古さを感じさせてしまいます。水回りをリノベーションするだけでも清潔な印象になり、物件自体の魅力がアップします。特に浴室を最新式にする、洗面台をシャンプードレッサーにする、トイレに自動洗浄機を導入するだけでも、人気の物件になる可能性が高まります。

おしゃれな内装にしてみるのも一つの方法です。壁紙や床は部屋の明るさ・広さの印象を大きく変えるアイテムです。若者が多く集まる街に近いのか、学生が多いエリアなのかなども考慮しましょう。

もう少し本格的なリノベーションを施したい場合には間取りを変更したり、和室を洋室に替えたりという施工もあります。

1棟を所有している場合は、さらにリノベーションの幅は広がります。セキュリティを完備した女性限定の物件にする、エレベーターを改装する、外壁の色を変えるなど大規模な修繕を行うのもいいでしょう。すでに入居している賃借人の契約更新にもつながる可能性があります。