【マンション経営コラム｜第8回】マンション経営で重要な2つの利回りと計算方法は？

マンション経営を行ううえで、家賃収入がいくら入ってくるのか、投資金額に対する家賃収入の割合がどのぐらいになるかは、投資家としては気になるところです。マンション経営という目線から考えたい利回りについて、計算方法とその考え方を説明していきましょう。

マンション経営での利回りの計算方法

利回りには主に、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りとは、年間の家賃収入を投資金額で割って求められます。計算式で示すと、

となります。例えば、2,500万円の物件を取得し、年間の家賃収入が120万円であった場合には、

と計算できます。

一方、実質利回りとは、年間の家賃収入から不動産取得にかかる経費を差し引いた金額を、投資金額と購入時にかかった経費の合計で割った利回りです。計算式で示すと、

となります。例えば、2,500万円の物件を取得し、購入時の経費が150万円かかったとしましょう。また、年間の家賃が120万円、管理費などの年間経費が24万6,000円かかるとします。

この場合の実質利回りは、

と計算できます。

マンション経営での利回りの計算でのコツ

実際にマンション経営を行ううえでは、実質利回りを目安にすべきといえます。なぜならば、実際にかかった金額と実際に受け取る金額の比較をすべきだからです。

例えば、築浅の中古マンションで、表面利回りが8％と高いケースがあったとします。立地が良く、築浅であれば表面利回り8％のマンションに投資したいと誰もが思うことでしょう。しかしながら、もし修繕費などを含め、費用が多くかかる見込みである場合には、この表面利回りで見ることが適切といえるでしょうか。

この場合には、費用を除いて計算する実質利回りを特に重視すべきです。表面利回りが8％であっても、実質利回りでは4％といったことがありえます。思ったより収益が得られないことになるため、投資すべきかどうか再考すべきといえるのです。

このように、諸経費を考慮することがマンション経営では重要といえます。なお、諸経費とは、修繕積立金、管理費、固定資産税、都市計画税、融資を受けている場合には利子が該当します。この他、エアコンの故障など、突発的な修繕費用がかかる場合もありますので、前もって諸経費に盛り込んだうえで、実質利回りがどれくらいになりそうか、検討するのがよいでしょう。

マンション経営と税金

この他、マンション経営につきものなのが税金です。上記の諸経費にも記載した固定資産税や都市計画税は毎年かかることになります。また、家賃収入に基づく所得は不動産所得に該当しますので、所得税や住民税がかかることになります。購入時には不動産取得税や登録免許税がかかります。

そして、売却するといった場合にも、利益が生じていれば所得税や住民税がかかることになります。なお、売却する年の1月1日現在において、5年超所有していれば「長期譲渡所得」、5年以内であれば「短期譲渡所得」に該当します。長期譲渡所得の場合には、所得税15％＋住民税5％の合計20％がかかります。一方、短期譲渡所得の場合には、所得税30％＋住民税9％の合計39％がかかります（実際には長期、短期ともに復興特別所得税もかかります）。

いつ売却するかによっても税率が異なってきます。こうした点から、利回りだけではなくその後の税金なども考慮したうえで、実際にはどの程度の収益を得ることができるのか吟味していく必要があるのです。

なお、所有時の所得税や住民税の計算時には、管理費などの諸経費や固定資産税などの税金、減価償却費といった不動産特有の経費を差し引くことができます。節税できるというメリットもあるため、マンション経営における利回りでは、こうした税金も本来は考慮して検討すべきです。将来の見通しを正確に立てるためにも利回りの計算に加え、税金の話もしっかり念頭に入れて計画を立てましょう。